Odhad ceny nehnuteľnosti si nechajte spracovať odborníkom

Chceli by ste kúpiť pekný rodinný dom a presťahovať sa z malého bytu? Alebo ste snáď po príbuzných zdedili peknú chalupu, ktorú máte v pláne predať, pretože ju skrátka nevyužijete?

Skôr ako urobíte akékoľvek kroky, nechajte si nehnuteľnosť oceniť. Prezradíme, ako odhad ceny prebieha, kto je zaň zodpovedný a ktoré faktory tu hrajú najväčšiu úlohu.

Kto potrebuje odhad ceny nehnuteľnosti?
Ocenenie nehnuteľnosti sa v súčasnej dobe vykonáva z mnohých rôznych dôvodov. Či už sa radíte medzi predajcov, ktorí chcú svoj majetok udať za dobrú cenu, alebo naopak zháňate miesto na bývanie a odmietate za nehnuteľnosť zaplatiť viac, než na koľko reálne príde, určite sa oplatí poznať jej skutočnú hodnotu. Okrem toho budete odhad nehnuteľnosti potrebovať aj v nasledujúcich prípadoch:

odhad ceny nehnuteľnosti pre dedičské konanie,
odhad ceny nehnuteľnosti na účely rozvodového konania,
ocenenie nehnuteľnosti pre finančný úrad,
ocenenie nehnuteľnosti za účelom dojednania hypotéky.
Kto má na starosti ocenenie nehnuteľnosti?
Napriek tomu, že si mnoho ľudí myslí, že nie je problém vytvoriť odhad ceny nehnuteľnosti svojpomocne, odborníci túto možnosť neodporúčajú. Amatérske odhady totiž zďaleka nebývajú presné. Namiesto toho môžete osloviť niektorého z nasledujúcich odborníkov (samozrejme v závislosti od toho, na aký účel odhad nehnuteľnosti potrebujete):

súdny znalec,
odhadca živnostník,
odhadca z realitnej kancelárie,
bankový odhadca.

Cenu nehnuteľnosti môžete spoľahlivo zistiť vďaka odhadcom, ktorí vykonávajú odhad väčšinou na základe prehliadky a niekoľkých špecifických parametrov. Nie vždy je pritom nutné mať k dispozícii znalecký posudok o cene priamo od súdneho znalca. V určitých prípadoch si totiž človek vystačí s odhadom ceny nehnuteľnosti od realitného makléra a inokedy je naopak potrebné osloviť bankového odhadcu.

Najväčšou autoritou v danom odbore sú súdni znalci, ktorí ako jediní môžu vydávať znalecké posudky. Tie sú potrebné hlavne v súvislosti s exekúciami, počas súdnych sporov alebo vo chvíli, keď ľudia potrebujú odhad nehnuteľnosti pri rozvode. Služby súdnych znalcov väčšinou bývajú o niečo drahšie ako u ostatných odhadcov, ale sú tiež najpresnejšie.

Ak potrebujete poradiť, ako nastaviť cenu pri predaji nehnuteľnosti, oplatí sa osloviť skôr odhadcu živnostníka, ktorý pôsobí samostatne, alebo odhadcu z konkrétnej realitnej kancelárie. Ich služby môžu byť spoplatnené, ale realitné kancelárie dnes často ponúka aj odhad nehnuteľnosti zadarmo. O radu ich potom môžete požiadať aj za účelom ocenenia nehnuteľnosti pre dedičské konanie.

Pokiaľ naopak nejakú nehnuteľnosť kupujete a potrebujete si dojednať hypotéku, využijete služby bankového odhadcu. Práve ten totiž pripravuje odhad ceny nehnuteľnosti pre banku za účelom hypotekárneho úveru. Radšej ale dopredu počítajte s tým, že v banke býva odhad ceny o 10 – 20 % nižší, než skutočne je, a to pre prípad, že by bolo potrebné banke splatiť dlh predajom daného objektu.

Spôsob oceňovania nehnuteľnosti
Na vyhotovenie odhadu ceny nehnuteľnosti slúži niekoľko rôznych metód, z ktorých každá má svoje špecifiká. Odhadcovia pre indikáciu obvyklej ceny najčastejšie využívajú porovnávaciu metódu, kedy je nutné porovnať vypočítanú cenu nehnuteľnosti s cenami podobných objektov, ktoré sú umiestnené v rovnakej lokalite.

Druhým variantom je výnosová metóda, ktorá sa používa hlavne pri priestoroch, ktoré budú slúžiť na prenájom. Zohľadňuje teda vzťah medzi cenou na trhu a možným úžitkom, ktorý človeku nehnuteľnosť prinesie. Na tieto aspekty sa obzerajú hlavne investori, ktorí chcú, aby sa im kúpa nehnuteľnosti vyplatila.

Posledným spôsobom, ako vykonať odhad ceny nehnuteľnosti, je nákladová metóda. Tá sa sústredí predovšetkým na náklady potrebné na obdobné nehnuteľnosti v určitom časovom období. Používa sa potom napríklad pri určovaní hodnoty nových bytov, ale odhadcovia ju volia aj vo chvíli, keď je nutné posúdiť nutné opravy, ktoré bude potrebné vykonať u starších nehnuteľností.

V praxi sa metódy oceňovania nehnuteľností často kombinujú, av niektorých prípadoch môže byť dokonca nariadené, aby odhadca pri určovaní ceny použil viac spôsobov (napríklad súdom alebo bankou). Keďže sa jednotlivé metódy dopĺňajú, výsledný odhad býva presnejší a zamedzí sa tak prípadným chybám.

Čo má vplyv na cenu nehnuteľnosti?
Či už sa obzeráte po nejakom peknom dome so záhradou, hľadáte byt o dispozícii 2 +1 alebo chcete predať malú chatu na samote, určite premýšľate, aké faktory môžu mať na výslednú cenu nehnuteľnosti vlastne vplyv. Môže sa totiž stať, že narazíte na ponuku rovnako veľkej a riešenej nehnuteľnosti, kde sa cena bude o niekoľko miliónov líšiť. Čím to je?

Pri tvorbe znaleckého posudku o cene nehnuteľnosti sa odhadca sústredí hlavne na súčasný stav nehnuteľnosti a na jej rozmery. Pokiaľ však potrebujete odhad ceny bytu, odhad ceny domu alebo odhad ceny pozemku z dôvodu predaja, svoju úlohu tu zohráva aj mnoho ďalších faktorov. Prvým z nich je samozrejme situácia na trhu, ktorá sa odvíja od momentálnej ponuky a dopytu a pracuje aj s aktuálnymi preferenciami zákazníkov.

Ďalším dôležitým faktorom je potom výmera nehnuteľnosti v m2. Všeobecne tu platí, že s veľkosťou konkrétneho domu alebo bytu stúpa aj jeho cena. Mnohí ľudia už ale netušia, že v prípade veľkých bytov spravidla býva hodnota jedného m2 nižšia ako pri malých bytoch, po ktorých je väčší dopyt. Do výmery sa pritom započítavajú nielen izby, ale aj lodžia, balkón alebo terasa, ktorých cena za m2 však býva o polovicu nižšia. V prípade rodinných domov potom človek samozrejme musí pripočítať aj cenu záhrady.

Hodnotu nehnuteľnosti môže značne ovplyvniť aj jej dispozícia. V súčasnej dobe napríklad kupujúci preferujú priestranné nepriechodné izby, menšie spálne, obývaciu izbu spojenú s kuchynským kútom, ale aj samostatnú toaletu, ktorá je oddelená od kúpeľne. Navyše je dôležité, aby bola konkrétna dispozícia múdro riešená, čo môže cenu za m2 výrazne navýšiť.

S cenou domu či bytu potom môže zamávať aj celkový stav nehnuteľnosti vrátane jej veku alebo použitých materiálov. K rozhodujúcim faktorom, na ktoré sa ľudia typicky zameriavajú, patria napríklad:

stav okien,
kvalita podláh,
stav elektroinštalácie,
možnosti vykurovania,
stav spoločných priestorov (pri bytoch),
celkový stav bytového domu.

Ľudia si často myslia, že čerstvo opravená nehnuteľnosť naláka väčšie množstvo záujemcov, a samozrejme to môže byť pravda. Napriek tomu sa ale neodporúča pred plánovaným predajom nehnuteľnosť rekonštruovať, pretože väčšina kupujúcich si chce nové bývanie upraviť podľa svojho vkusu a financie investované do opráv sa človeku obvykle nevrátia.

Na odhad ceny nehnuteľností potom môže mať výrazný vplyv aj lokalita, v ktorej sa objekt nachádza. V Českej republike majú typicky najvyššiu hodnotu pražskej nehnuteľnosti, ale okrem konkrétneho umiestnenia (kraj, mesto, dedina) môžu cenu domu či bytu ovplyvniť aj ďalšie faktory, kam patria predovšetkým:

bezpečnosť konkrétnej lokality, rušnosť, okolité prostredie a prosperita danej oblasti,
dopravná dostupnosť (metro, električka, autobus), občianska vybavenosť (obchody, školy a škôlky, parky, ihriská, kultúrne vyžitie), pripravované projekty (stavba obchodného centra, diaľnice či rýchlostné cesty).

Okrem vyššie spomínaných parametrov berú ľudia pri oceňovaní nehnuteľností do úvahy aj výšku stropov, výhľad z okna (do prírody, do vnútrobloku alebo napríklad na hlučnú ulicu) či orientáciu jednotlivých izieb voči svetovým stranám. Svoju úlohu ale hrá aj momentálny dojem, ktorý človek z nehnuteľnosti má (dekorovanie interiéru na účely nafotenia a prehliadok záujemcov sa dnes venuje odbor s názvom home staging).

V neposlednom rade potom cenu nehnuteľnosti ovplyvňuje aj to, či zahŕňa nejaké ďalšie priestory, ako je pivnica, komora, pôda, garáž alebo napríklad vlastné parkovacie státie. V prípade bytov ide napríklad o počet bytových jednotiek v konkrétnom komplexe, prítomnosť výťahu alebo stav fondu opráv. Pre veľa kupujúcich sú ale dôležité aj medziľudské vzťahy a odradiť by ich mohli napríklad problémoví susedia.

Rôzne ceny nehnuteľností
Hoci sa to môže zdať na prvý pohľad zvláštne, v prípade oceňovania nehnuteľností nie je cena ako cena. Finálna hodnota sa totiž môže meniť nielen v závislosti na tom, kedy si necháte odhad spracovať, ale svoju úlohu tu zohráva aj skutočnosť, na aký účel výpočet ceny domu alebo bytu slúži. To znamená, že každú nehnuteľnosť je možné oceniť na niekoľko rôznych spôsobov:

Cena obvyklá pri oceňovaní nehnuteľnosti – Ide o sumu, za ktorú je možné na tuzemskom trhu ku konkrétnemu dňu zaobstarať rovnakú alebo podobnú nehnuteľnosť. Vychádza z porovnania kúpnych (dojednaných) cien porovnateľných nehnuteľností. Zvažujú sa pritom všetky parametre, ktoré majú na cenu vplyv, ale nezohľadňujú sa vplyvy mimoriadnych okolností na trhu, osobné pomery predávajúceho či kupujúceho ani vplyvy zvláštnej obľuby.

Trhová hodnota – V súčasnej dobe sa okrem ceny obvykle rozlišuje aj trhová hodnota. Dôležité je pritom najprv definovať trhovú cenu, ktorá vznikne v rámci dohody medzi ochotným kupujúcim a ochotným predávajúcim. Udáva teda obnos, ktorý je kupujúci ochotný zaplatiť za konkrétnu nehnuteľnosť a za ktorý je zároveň predávajúci ochotný danú vec predať. Trhová hodnota potom vychádza z porovnania viacerých trhových cien pri podobných veciach.

Cena zistená (administratívna) – Táto čiastka sa určuje podľa zákona o oceňovaní majetku a oceňovacích predpisov, ktoré každoročne vydáva Ministerstvo finančnej SR za účelom daňovej spravodlivosti. Snaží sa tak udržiavať určitú daňovú rovnováhu medzi jednotlivými platcami dane, ktorí by nemali byť oproti iným zvýhodnení ani znevýhodnení neadekvátnou kúpnou cenou. Okrem toho sa pomocou zistenej ceny určujú aj náhrady pri vyvlastnení vo verejnom záujme.

Cena zadlžiteľná – Tento variant sa používa v prípade, keď človek potrebuje získať odhad ceny nehnuteľnosti kvôli dojednaniu hypotéky. Býva typicky nižšia ako cena kúpnej, čo môže byť pre kupujúceho problematické, pokiaľ nedisponuje dostatkom vlastných finančných prostriedkov na to, aby čiastku dorovnal.
Úplne špecifickú kategóriu potom predstavuje kúpna cena. Ide totiž o sumu, za ktorú človek svoju nehnuteľnosť reálne predá. Nerozhoduje o nej teda žiadny odhadca ani realitný maklér, pretože závisí čisto na dohode medzi predávajúcim a kupujúcim. Môže sa teda od všetkých odhadov výrazne líšiť.

Ako prebieha odhad nehnuteľnosti?
Priebeh oceňovania nehnuteľnosti sa samozrejme vždy odvíja od toho, za akým účelom je nutné odhad nehnuteľnosti spracovať. Základné kroky však zostávajú rovnaké. Pokiaľ máte záujem o spracovanie odhadu, najprv je nutné osloviť konkrétneho odhadcu a dohodnúť s ním termín prehliadky oceňovaného domu, bytu alebo napríklad chalupy.

Odhadcovia budú zaujímať všetky informácie ohľadom nehnuteľnosti, ktoré mu budete schopní poskytnúť. Prítomný by preto mal byť niekto, kto danú nehnuteľnosť dobre pozná, čo sa týka napríklad technického stavu alebo prípadných rekonštrukcií. Pokiaľ prehliadku nehnuteľnosti pri žiadosti o hypotéku zaisťuje iná osoba ako samotný žiadateľ, je potrebné hypotekárnemu špecialistovi odovzdať potrebné kontaktné informácie.

Samotná prehliadka potom trvá zhruba hodinu, ale všetko záleží na tom, aká je oceňovaná nehnuteľnosť veľká a či sú všetky priestory prístupné. Odhadca si typicky celý objekt prezrie zvonku aj zvnútra, prejde všetky miestnosti, zmeria ich a nafotí interiér aj exteriér. Potrebuje vidieť vybavenie domu či bytu, takže je dobré dopredu upratať, ale nemusíte sa báť, že by vám nakukoval do skríň.

Okrem prehliadania samotných izieb sa bude odhadca následne zaujímať aj o to, či k nehnuteľnosti patria nejaké podkrovné alebo pivničné priestory, balkón, terasa, lodžia alebo napríklad komora. To potom samozrejme platí aj pre záhradu a ďalšie pozemky, ktoré k nehnuteľnosti prináležia. Odhadca si všetko starostlivo zaznamená, aby mohol skutočný stav porovnať s podkladmi, ktoré od vás dostanú.

Aby všetko prebehlo hladko a čo najrýchlejšie, pripravte si dopredu všetku dokumentáciu k nehnuteľnosti, ktorá k danému objektu patrí (samozrejme čo najaktuálnejšia). V súvislosti s nehnuteľnosťou tiež môže mať odhadca celý rad otázok, takže je dobré sa uistiť, že ste na jeho otázky dobre pripravení a poznáte na ne správnu odpoveď. Konkrétne bude odhadca zaujímať napríklad:

vek nehnuteľnosti,
prípadná rekonštrukcia (rok a rozsah),
použité stavebné materiály (typ tehál, betónové panely…),
napojenie na inžinierske siete (voda, plyn, elektrina, kanalizácia, internet),
vady nehnuteľnosti (pleseň, vlhkosť, praskliny v stenách…),
možnosti vykurovania (elektrina, plyn, tuhé palivá),
počet a veľkosť jednotlivých miestností,
orientácia k svetovým stranám,
všetko príslušenstvo (garáž, záhradný domček, studňa…),
vecné bremená a súčasné nájomné vzťahy,
charakter okolia (dopravná dostupnosť, príjazdová cesta, občianska vybavenosť).

Po prehliadke nehnuteľnosti musí odhadca prehľadne spracovať všetky materiály, ktoré má k dispozícii, teda informácie zistené počas prehliadky, informácie z verejných zdrojov (napríklad kataster nehnuteľností), poskytnuté dokumenty alebo potrebné dostupné cenové mapy. Na tomto základe potom zostaví čo najpresnejší odhad ceny nehnuteľnosti.

Ako dlho mu to bude trvať, závisí od mnohých faktorov, konkrétne od veľkosti danej nehnuteľnosti či od aktuálnej pracovnej vyťaženosti. Oceniť nehnuteľnosť pre hypotéku väčšinou bankovému znalcovi zaberie zhruba týždeň, ale samozrejme to môže trvať aj dlhšiu dobu. Následne svoj odhad odovzdá banke, ktorá klienta s výsledkom potom oboznámi.

Odhad ceny nehnuteľnosti online
Chcete predať byt, ktorý ste zdedili, ale nenašli ste preň žiadne využitie? Alebo len premýšľate, akú hodnotu má momentálne váš rodinný dom? V tom prípade môžete vyskúšať aj orientačný odhad nehnuteľnosti online zadarmo, ktorý ponúka niektoré banky alebo realitné kancelárie. Ocenenie nehnuteľnosti sa pritom vykonáva hlavne na základe fotografií, výmery a ďalších informácií o konkrétnom objekte.

Odhad nehnuteľnosti online
Zatiaľ čo na niektorých miestach býva online odhad nehnuteľností zadarmo, inde vás môže prísť na niekoľko stoviek korún. Nech zvolíte akúkoľvek variantu, počítajte ale s tým, že ide iba o odhad približný, pretože tu chýba ľudský faktor a oceňovanie nehnuteľnosti teda nie je úplne presné. Ak máte záujem o spoľahlivejšiu kalkuláciu, pomôžu vám profesionálni odhadcovia nehnuteľností.

Odhad ceny nehnuteľnosti pre hypotéku
Medzi najčastejšie dôvody na oceňovanie nehnuteľnosti dnes patrí situácia, kedy si ľudia kupujú byt alebo dom a chcú si dojednať hypotekárny úver. Jednou z podmienok na jeho schválenie je práve vytvorenie odhadu ceny nehnuteľnosti. To isté navyše platí aj pre osoby, ktoré žiadajú o hypotéku z dôvodu rekonštrukcie alebo plánujú nehnuteľnosť sami postaviť.

Výber odhadcu je v tomto prípade pomerne jednoduchý. Každá banka totiž spolupracuje s množstvom odhadcov na území celej Českej republiky. Pokiaľ požiadate o hypotéku, niektorého z nich vám buď automaticky pridelia, alebo si budete môcť z ich ponuky sami zvoliť človeka, ktorého o odhad nehnuteľnosti pre banku požiadate.

Môže sa tiež stať, že si človek nechá odhad nehnuteľnosti pre hypotéku dopredu spracovať iným odhadcom. V tom prípade je nutné poradiť sa najskôr s hypotekárnym špecialistom, či banka toto ocenenie uzná, alebo budete musieť využiť aj ich služby. Všeobecne ale banky prijímajú iba odhady, ktoré vypracoval odhadca, ktorý s touto inštitúciou spolupracuje, a nie sú staršie ako pol roka.

Ocenenie nehnuteľnosti pre dedičské konanie
V roku 2014 došlo k zrušeniu dedičskej dane, takže človek, ktorý niečo zdedí, dnes žiadnu daň neplatí. Notár však môže požadovať odhad ceny nehnuteľnosti na účely dedičského riadenia. V takom prípade dnes nie je nutné mať k dispozícii znalecký posudok, ale môže ho spracovať napríklad odhadca z realitnej kancelárie. Najčastejšie potom poslúži na vyplatenie jednotlivých dedičov.

Ocenenie nehnuteľnosti pri rozvodovom konaní
Keďže sa pri rozvodovom konaní rieši aj vysporiadanie spoločného imania manželov, je nutné nechať si urobiť odborný odhad ceny nehnuteľnosti. Ak sa manželia dohodnú na majetkovom vysporiadaní (napríklad že nehnuteľnosť predajú a sumu si rozdelia napoly), nemusí zasahovať súd a ocenenie nehnuteľnosti môže spracovať napríklad skúsený realitný maklér.

Keď ale majú manželia majetkové spory a nie sú schopní sa počas rozvodového konania dohodnúť, ich majetok bude musieť rozdeliť súd. V takom prípade je nutné obrátiť sa na súdneho znalca, ktorý vydá znalecký posudok (súdny odhad ceny nehnuteľnosti). Odhadná cena nehnuteľnosti je v takom prípade ale často nižšia ako tá trhová.

Odhad ceny bytu
Hoci sa vyššie popísané skutočnosti všeobecne týkajú všetkých nehnuteľností, teda rodinných domov, chalúp aj bytov, napriek tomu môže mať oceňovanie bytu svoje špecifiká. Dôležitú úlohu tu napríklad zohráva to, kto danú nehnuteľnosť vlastní. Pokiaľ teda premýšľate, ako predať byt, majte na pamäti, že družstevné byty sa typicky predávajú o 10-20% lacnejšie ako byty vo vlastníctve osobnom.

Ďalším faktorom, ktorý môže mať na odhad ceny bytu vplyv, je použitý stavebný materiál. Byty v panelových domoch sa totiž predávajú výrazne lacnejšie (až o 20%) ako byty v domoch tehlových. Svoj význam tu má pritom aj stav konkrétneho bytu. V súčasnej dobe môže záujemca odradiť napríklad stará elektroinštalácia, umakartové jadro alebo neprítomnosť výťahu.

Výslednú cenu nehnuteľnosti výrazne ovplyvňuje aj poschodie, kde sa byt nachádza. Všeobecne potom platí, že byty na prízemí bývajú najlacnejšie, zatiaľ čo novo zrekonštruované apartmány alebo luxusné lofty ocenia odhadcu na oveľa vyššie sumy. Výnimkou sú byty tesne pod strechou, kde kvôli zle izolovanej streche býva počas letných mesiacov príliš horúco.

V neposlednom rade ovplyvňujú cenu bytu aj pomery, ktoré v bytovom dome panujú. Svoju úlohu tu zohráva napríklad stav spoločných priestorov (či sú staré, alebo napríklad prešli rekonštrukciou), zateplenie fasády, ale aj stav okien a strechy. Okrem toho môže mať na odhad ceny bytu vplyv aj finančná situácia spoločenstva vlastníkov jednotiek (SVJ).

Koľko stojí odhad nehnuteľností?
Ak sa rozvádzate, predávate dom alebo ste nehnuteľnosť práve zdedili a obzeráte sa po nejakom skúsenom odhadcovi, iste vás zaujíma, ako vysoko sa môže cena odhadu nehnuteľnosti vyšplhať. Vždy však záleží na konkrétnej situácii, pričom v niektorých prípadoch sa môže výrazne líšiť cena za odhad rodinného domu a cena za odhad bytu.

Konečná cena sa vždy odvíja od toho, koľko času odhadcovi zaberie spracovanie odhadu a ako pracné bude prejsť všetky podklady. Ocenenie nehnuteľnosti, ktoré vyžaduje spracovanie znaleckého posudku, býva najdrahšie. V takom prípade človek typicky zaplatí niečo okolo 2800 až 7000 Sk. Najmenej potom človek zaplatí za odhad pozemku, ktorého cena sa pohybuje okolo 1500 až 2000 Sk.

Čo sa týka nehnuteľností, všeobecne je cena odhadu lacnejšia, pokiaľ ide o byt, kedy vás služby odhadcu prídu zhruba na 3000 až 4000 Sk. Za odhad ceny rodinného domu si potom môžete priplatiť aj rádovo v tisícoch, ale obvykle sa jedná zhruba o 5000 Sk. Najviac peňazí vás potom bude stáť odhad ceny bytového domu alebo napríklad firemnej budovy, ktorý môže prísť až na 10 000 Sk.

Okrem toho si samozrejme môžete nechať na internete spracovať odhad zadarmo a nič vás väčšinou nebude stáť ani odhad ceny nehnuteľnosti pre hypotéku. Samostatnou kapitolou je potom dohliadka stavby, čo je odhad vykonávaný pri výstavbe nehnuteľnosti alebo pri jej rekonštrukcii. S jeho pomocou banka skúma, či boli všetky poskytnuté financie skutočne investované tak, ako mali. Cena za odhad nehnuteľnosti je v takom prípade zhruba 1500 Sk.

Nejnovější články

Další články autora